Сколько стоит воздушный замок?

Споры между подрядчиком и заказчиком, часто доходящие до судебных разбирательств, возникают чаще всего в тех случаях, когда результат ремонтно-строительных работ отчаянно не дотягивает до желаемого уровня. Но если заказчик прагматичен, компетентен и бдителен уже на стадии проектирования и составления сметы предстоящих работ, споров и разочарований не будет. Это нам гарантирует эксперт отдела строительной экспертизы Независимой экспертной компании «Мосэкспертиза-Псков» Светлана Назарова. Цель нашей сегодняшней консультации – выяснить роль и правила оформления сметной документации подписании договора на ремонтно-строительные работы. Оказывается, это должен знать каждый!

- Светлана Викторовна, что такое смета, зачем она нужна и чем грозит обернуться легкомысленное отношение заказчика к этому документу?
- Заказчик должен знать, что сметная документация является обязательным приложением к договору строительного подряда и содержать подробные сведения  об объемах, содержании и стоимости материалов и ремонтно-строительных работ. Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов  за выполненные подрядные работы, оплаты расходов по приобретению и доставке необходимого оборудования, материалов, а так же для возмещения иных затрат.  Сметы бывают локальными, объектными и сводными.  При составлении договора подряда на ремонтные работы в квартире составляется локальная смета. Смета позволяет заказчику понять, каким образом подрядчик собирается освоить его деньги; подписывая сметные расчеты заказчик соглашается с ними. После того, как поставлена подпись, не стоит удивляться тому, что побелка пяти квадратных метров потолка стоит 50 тысяч рублей, а вывоз мусора после этого оценивается в сопоставимую сумму и предполагает найм двух грузовиков. Если эти работы указаны в смете, а вы согласились с ними (поставив подпись), то оспорить договор в суде будет очень сложно, практически невозможно.

Заказчик должен помнить, что смета – документ, защищающий его материальные интересы, значит, он должен быть максимально детализированным, понятным (в идеале – составленным в соответствии с государственными элементными сметными нормами - ГЭСН). Указанные в ГЭСН нормативы человеко-часов на каждый вид работ и расход материалов – реальные, каждый вид работ детализирован по операциям.  При этом стоимость  трудозатрат и материалов определяется сторонами- заказчиком и подрядчиком   по взаимной договорённости.

- И какие операции предполагает, например, оклейка стен обоями?
- Освобождение стен от старых покрытий, антисептирование цементной штукатурки, шпатлевка небольших неровностей, раковин, грунтовка поверхности, оклейка поверхности ролерной бумагой (что фактически никогда не делается), затем – обоями, устройство поливинилхлоридных потолочных плинтусов (при необходимости), а так же – очистка помещений от строительного мусора. Затраты труда оцениваются не только необходимым для выполнения вышеперечисленного объема работ временем, но и квалификацией исполнителей, условиями труда (стесненность, этажность, механизация и пр.). Какие-то позиции могут быть пропущены, какие-то вынесены в качестве отдельно оплачиваемых работ (уборка помещений от строительного мусора, к примеру, по ГЭСНам включается в операции, а в реальных сметах часто указывается как отдельный вид работ). Но если работы в смете, предложенной на согласование подрядчиком, не расшифрованы детально,  есть опасность, что при смене обоев подрядчик не станет выравнивать и шпатлевать стены (или предъявит за это дополнительный счет), и, обнаружив плесень под полом при смене покрытия, не озаботится очисткой основания от гнили и протравкой поверхности, антисептической обработкой древесины. В итоге вы или получите некачественный ремонт, или дважды заплатите за одну и ту же работу.

- Но ведь подобные неприятности могут обнаружиться уже в ходе работ и быть неожиданными и для заказчика. Как их предугадать?
- Лучший способ, на мой взгляд, отталкиваться от составления сметы по государственным нормативам и составлять на каждый вид работ локальную смету. В любом случае, смета не является окончательным документом: при необходимости в нее могут быть внесены изменения и дополнения. Если в процессе выполнения работ проявляется необходимость выполнения дополнительных операций (как в случае с обнаружением плесени или грибов под полом), заказчик и подрядчик договариваются о дополнительном объеме, причем обязательно – в письменном виде.

Внесение всех изменений в смету должно быть оформлены письменно, с подписью обеих сторон и иметь обоснования. К примеру, фактические затраты на отделочные материалы могут оказаться больше или меньше предполагавшихся первоначально (изменение цен на рынке или пожелание заказчика). Стороны должны согласовать изменения письменно и приложить к документу соответствующий товарный чек или накладную.

Может быть иной случай: заказчик предлагает нарушить технологическую цепочку ремонта по неким своим причинам. Например, сначала заказывает установку двери, а затем предлагает штукатурить стену. Строитель знает, что МДФ двери при избытке влаги может разбухнуть, и предупреждает об этом заказчика. Если он не сделает этого письменно, вполне возможно, что повреждение будет вменено ему в вину и представлено к компенсации.

- А что можно сделать в том случае, если смета была составлена укрупненно, буквально - в двух позициях, подписана без проверки, а затем показалась чрезмерно завышенной?
- Лучшая рекомендация – показать этот документ специалисту до того, как утверждать его своей подписью, и контролировать его исполнение поэтапно, как можно чаще. Но в случае, когда несогласие возникает на заключительном этапе и доходит до суда, можно обратиться к государственным расценкам на проведение работ. Хотя договорные цены – это иная категория, но не исключено, что отдельные позиции вам удастся защитить. Часто в этих случаях помогает простая оценка объема выполненных работ и ее сопоставление с объемом, указанным в смете, а так же проверка стоимости и объема использованных материалов и соответствие перечня работ действующим нормативам. Конечно, такой ход развития событий лучше предупредить. Уж если вы решились на ремонт или строительство, приготовьтесь работать с финансовыми документами и избегайте подрядчиков, не признающих строгой отчетности, не связывайтесь с дилетантами, это неоправданно дорого.

Анна Донецкая