Сколько стоит дом перестроить?

Затевая ремонт жилья, мы стараемся соизмерять планы с финансовыми возможностями, но часто недооцениваем свой размах и потребность в ресурсах. В популярной литературе на этот счет даже встречаются рекомендации вроде: чтобы получить реальные цифры, умножьте плановые на два (полтора, три), причем касается это не только денежных затрат, но и времени ремонта.

Как избежать стресса, связанного с ремонтом квартиры (дома) и максимально точно оценить востребованные ресурсы? С этим вопросом мы обратились к сотруднику отдела инженерно-строительной оценки Независимой экспертной компании «Мосэкспертиза-Псков» Анне Мицуковой. Ее рекомендации не только опираются на нормы проведения ремонтно-отделочных работ, но учитывают действительный негативный опыт взаимодействия псковичей со своими подрядчиками.

- Анна Кононовна, может  ли рядовой гражданин достаточно точно оценить стоимость и сроки проведения запланированного ремонта или это может сделать только профессиональный оценщик?
- Все зависит от того, насколько принципиальна для вас точность оценки. Конечно, если планируется строительство дома или перепланировка и полный ремонт квартиры, лучше сразу обратиться к профессионалу и все предварительно просчитать: затраты непременно окупятся. Но контролировать процесс все равно придется. Хочу напомнить, что любая квартирная переделка предусматривает несколько стадий. Вначале -проектирование, определение стоимости работ, разработка графика и порядка финансирования, подписания договора. От вашей щепетильности на этом этапе будет зависеть непосредственно выполнение работ, сдача и приемка объекта (желательно – в несколько этапов, по небольшим завершенным стадиям) и, конечно же, гарантийный период.

Только наличие предложенного исполнителем и утвержденного вами проекта (в виде альбома со всеми разделами проекта или в виде Технического Задания с подробным описанием ремонтных работ) позволит оценить стоимость ваших планов. В цене вопроса будет три главных составляющих – стоимость работ, стоимость черновых материалов и стоимость чистовых материалов. Деление материалов на черновые и чистовые просто: чистовыми считаются все материалы, которые зависят от выбора заказчика и в дальнейшем задают тон интерьера (например, двери, плитка, паркет, сантехника и т.д.), а черновые материалы определяются технологией выполнения работ (к ним относятся сухие смеси, клеи, шпаклевки, кабели и т.д.).

Главная рекомендация заказчику на этом этапе - не соглашаться на оплату черновых материалов по факту. Вы никогда не проследите ни стоимость приобретения, ни транспортные расходы, а главное – сам факт и целесообразность покупки. Лучше всего сразу оговорить стоимость черновых материалов вместе со стоимостью работ и эту сумму зафиксировать. А вот чистовые материалы можно покупать дешевле или дороже по своему усмотрению, на стоимости работ строителей это не должно сказываться. Не беритесь приобретать черновые материалы: вы купите что-нибудь не то, и не поручайте строителям покупать чистовые – они купят то, что не понравится вам. Но для покупки чистовых материалов строителей нужно привлекать в качестве консультантов, чтобы не сомневаться, что выбранный унитаз подойдет к выпуску канализации, а радиатор отопления  – к трубным разводкам.

Изменения в проекте на стадии подсчетов еще возможны, особенно если он выполнен в описательном виде. Итогом этапа является согласованная смета на ремонт квартиры – стоимость работ и черновых материалов, которую Вы заплатите строителям и стоимость чистовых материалов, которые купите сами.

- В одной из прежних бесед мы затрагивали вопрос о необходимости заключения договора с подрядчиком на выполнение ремонтных работ. Давайте напомним, какие пункты обязательны?
- Договор на ремонт (переоборудование) квартиры в типовом варианте имеет ряд обязательных позиций, среди которых - предмет договора и его цена (стоимость), сроки выполнения и порядок сдачи работ, порядок и условия расчетов и платежей, обязательства сторон, включающие взаимные гарантии, ответственность и действия сторон, в том числе – при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажорных). Исходя из моего опыта, чтобы у вас со строителями не было взаимных претензий и разбирательств в суде, оплата должна осуществляться примерно тем же темпом, каким выполняются работы. Можно проводить обмеры объема выполненных работ каждые две недели или раз в месяц, хотя неясно, как при этом оценивать качество наполовину выполненных работ.

Более надежным и удобным для обеих сторон представляется другой принцип финансирования ремонта квартиры, в основе которого лежат два графика - работ и их финансирования (например, помесячный). Соблюдается график работ - заказчик выплачивает следующую сумму, не соблюдается - и следующий платеж сдвигается соответственно. Или наоборот, если оплата осуществляется вовремя - подрядчик обязан соблюдать график работ, финансирование приостанавливается - подрядчик приостанавливает работы.

Как правило, при ежемесячном взносе каждый платеж составляет около 15 – 20% от всей стоимости капитального ремонта квартиры, рассчитанного на 4 месяца. Этого достаточно, чтобы работать, и не велик риск потери денег для заказчика. Следует помнить, что некачественно выполненные работы не считаются выполненными вообще, а контроль качества в этой схеме осуществляется как минимум перед каждым платежом.

К сожалению, именно качество ремонтно-отделочных работ является в настоящее время центральной проблемой из всех, связанных с ремонтом помещений. Многие готовы уже и заплатить подороже, лишь бы было качественно, только помогает это не всегда.

- Что может сделать заказчик, чтобы обеспечить это самое качество ремонта? Или оно – всегда случайность?
- Ранее мы уже говорили о том, какими правилами и рекомендациями следует руководствоваться при выборе фирмы-исполнителя работ, но, по пословице, «и на старуху бывает проруха». Контролировать качество ремонта нужно в любом случае и не только по конечному результату, к чему стремятся подвести заказчика отдельные «мастера», но, как мы уже решили, по этапам выполнения работ. Качество ремонта имеет три составляющих – визуальную, геометрическую и технологическую. Ими и займемся.

Визуальная составляющая – очевидная. Она предполагает, к примеру, что поверхности, покрытые финишными покрытиями, должны быть однородными. Если поверхность вся матовая, то не должно быть гладких участков и наоборот. Проверять такие поверхности лучше всего косым светом карманных фонариков в сумерках. Кроме того, визуально следует проверять качество затирки швов плитки, подрезки плинтусов и обоев, вообще всех примыканий, особенно разнородных материалов на плоскостях и углах.

Геометрическая составляющая подразумевает проверку допустимых отклонений от плоскостей. К слову, понятие «евроремонт» означает представления о геометрической составляющей качества, соответствующего европейским стандартам, более строгим (т.е. допускающим гораздо меньшие отклонения), чем действующие СниПы. В явном виде это не формулируется, но примерно можно сказать, что отклонения от вертикальных и горизонтальных плоскостей поверхностей стен, перегородок, потолков, полов не должны превышать 0,5 мм на длине 2,5-метровой рейки, не более 2-х мм на всю высоту стен и перегородок и не более 2-х мм на всю площадь полов и потолков в пределах одного помещения, не более 3-х мм на всю площадь квартиры. Впрочем, все идеальное дорогого стоит, и на этом пункте можно разумно сэкономить, чего не скажешь о самой главной и трудно контролируемой составляющей качества – технологической.

Технологическая составляющая качества зависит от многих факторов: качества материалов и их применимости по назначению, качества инструментов, соблюдения температурно- влажностных условий, соблюдения длительности операций и временных промежутков между ними. Несоблюдение технологий приводит к отслаиванию, возникновению трещин, вздутий, рассыханий и другим дефектам. Словом, контроль надо начинать с качества используемых материалов и ведения соответствующей документации. С одной стороны - подбор сертификатов на материалы, с другой – проверка вами и подписание актов освидетельствования скрытых работ, составление исполнительской документации. Обычно эту документацию ведет прораб, подписывает начальник участка и технадзор. В условиях ремонта квартиры за проведением и качеством скрытых работ следит заказчик: подписание актов – обязательно.

- Если говорить о временных рамках ремонта квартиры, можно ли их оценить?
- Здесь все зависит от количества и квалификации исполнителей, объема работ, особенностей применяемых материалов и ряда других факторов, но в общем случае график работ при ремонте квартир достаточно стандартен. Капитальный ремонт квартиры с перепланировкой технологически укладывается в цикл 4 месяца. Если нет серьезного демонтажа и возведения перегородок, а также укладывать надо не паркет, а ламинат, то срок ремонта квартиры уменьшится до 2,5 – 3-х месяцев. Но если решено выполнить многоуровневые гипсокартонные потолки, закругленные перегородки, и покрыть стены спецпокрытиями, например, «венецианской штукатуркой», срок ремонта увеличится до 6 – 7 месяцев. Правда, здесь уже возникает совет-пожелание к заказчику соразмерять размах своей фантазии с имеющимся помещением. Многоуровневость на низких потолках, «венецианская штукатурка» и дворцовые фрески в клетушках «хрущевок» - работа очень трудоемкая, баснословно дорогая, но совсем не радующая глаз. Может, лучше сначала улучшить жилищные условия, а уж потом давать волю фантазии? Посчитать, обмен получится за те же деньги, а то и дешевле.

Анна Донецкая